Som byggherre, eller beställare, är det mycket att hålla reda på, inte minst vilka rättigheter och skyldigheter man har.
Större aktörer och byggherrar har ordentligt med sakkunnig personal som vet vilka krav man kan ställa samt vilka rättigheter de har som beställare, eller byggherre. Men som mindre aktör, exempelvis bostadsrättsförening, kan juridiken upplevas snårig och svårbegriplig.
I den här artikelserien får ni en översiktlig inblick vad som gäller, artikelserien omfattar följande artiklar.
Vad är garantitid och vad måste jag hålla koll på?
Vad är AB 04 & ATB 06
Vilken garanti gäller?
Värt att notera och ett ständigt återkommande ämne, är att ytterst regleras garantin i det avtal som signerats med entreprenören. Vidare gäller avtalsfrihet, vilket medför att såväl beställare som entreprenör har rätt att friskriva sig från skyldigheter eller tillskriva sig rättigheter utanför de upprättade allmänna bestämmelserna. Därför bör man alltid vid större projekt vara mycket noggrann i såväl projektering som kontraktsutformning
Bilden ovan visar, överskådligt men även mycket förenklat de garantiregler som gäller. -Viktigt att notera är att materialgarantin vid ABT06 är fem år om entreprenören valt materialet, d.v.s. föreskriver beställaren specifika material så är garantitiden endast två år.
Vad gäller under garantitiden?
Under garantitiden är beställaren skyddad mot fel som uppkommer. Generellt kan garantitiden liknas vid alla övriga former av garantier. Det vill säga att garantilämnaren, i detta fall entreprenören, har ett ansvar för att varan eller tjänsten uppfyller garantikraven under hela garantitiden.
För de olika entreprenadformer gäller, som visat ovan olika garantitider. Vill ni ha en mer detaljerad redogörelse för detta kan ni läsa vår artikel ” Vilken garanti gäller?”
Något som dock inte kan nämnas för ofta är att säkerställa att de avtal som tecknats med entreprenören skall hänvisa till antingen AB 04 eller ABT 06.
När börjar garantitiden gälla?
Entreprenaden bör alltid avslutas med en slutbesiktning, denna är tänkt att upptäcka alla eventuella fel som direkt skall åtgärdas av entreprenören. Alla fel som upptäcks skall avhjälpas utan dröjsmål, enligt ABT 06 har entreprenören två månader till sitt förfogande, om inget annat avtalats. Först när slutbesiktningen är godkänd börjar garantitiden att gälla.
Utöver garanti- och ansvarstid finns även reklamationstid som sträcker sig sex, respektive 18 månader från godkännandet. Sex månader för fel som missat och ej upptäckts vid slutbesiktningen. Inom 18 månader om felet är väsentligt. Reklamation bör alltid ske utan dröjsmål.
Vad ska man tänka på under garantitiden?
Under garantitiden bör man som beställare vara noga med att anteckna eventuella brister eller orosmoln man upptäcker. Genom att anteckna löpande underlättas arbetet vid kommande garantibesiktningar då besiktningsmannen vid tillfället för besiktningen kan bedöma huruvida felet kan anses vara ett garantifel.
Upptäcker man som beställare större brister bör dessa reklameras och en särskild besiktning göras för att kontrollera felets beskaffenhet.
Under garantitiden är det viktigt att utföra garantibesiktningar. Viktigt att betona är att dessa behöver ske innan garantitiden löpt ut. Att utföra garantibesiktningar är inget formellt krav men är normalt de tillfälle då beställaren har möjlighet att upptäcka eventuella fel. Då det även formellt utfärdas ett besiktningsutlåtande är dessa handlingar avgörande vid en eventuell tvist med entreprenören. Normalt utförs garantibesiktning inom två år respektive fem år.
Vad är en garantibesiktning?
En garantibesiktning är en genomgång av entreprenaden tillsammans med oberoende besiktningsman för att utreda huruvida det uppstått nya fel i utförandet. Det finns inget formellt krav på att besiktningsmannen skall vara certifierad, besiktningsmannen skall enligt bestämmelserna vara ”därtill lämpad person” samt vara en oberoende part. Dock är certifieringen av godo för beställaren då den ger ett kvitto på besiktningsmannens sakkunskap.
Besiktningen sker okulärt, vilket betyder att besiktningsmannen går igenom allt som kan ses, del för del. Vid ny- och ombyggen innebär detta att samtliga lägenheter, utrymmen och byggnadsdelar besiktigas för att avgöra om det uppstått nya fel i entreprenadutförandet som åligger entreprenörens garantiåtagande. Därför behöver man som beställare göra samtliga utrymmen tillgängliga för besiktning så att denna kan genomföras.
Vid besiktningen upprättas ett besiktningsutlåtande, detta innehåller även en felbilaga vilken listar eventuella fel. Besiktningsmannen ansvarar för att göra en bedömning av felets beskaffenhet samt om det kan anses vara ett garantifel. Sådan bedömning kan även ske genom så kallad särskild besiktning.
Som beställare kan ni reklamera vilka fel och orosmoln som helst. Det är dock upp till besiktningsmannen att avgöra huruvida felet kan anses vara ett garantifel.
Inför besiktningen kallar besiktningsmannen samtliga parter till besiktningen. Däremot aviserar fastighetsägare berörda hyresgäster och medlemmar, om datumet för besiktning. Det kan vara bra att i god tid innan besiktningstillfället informera dessa att notera eventuella fel som upptäckts och reklamationer i respektive lägenhet för att visa upp till besiktningsmannen vid besiktningstillfället. Besiktningsmannen ska sedan bedöma felen och notera dessa i ett utlåtande.
Vad är ett garantifel?
Ett garantifel är ett nytt fel som framträtt inom garantitiden. Exempel på det vanligaste fel som uppstår är torksprickor i tak- och väggvinklar.
Vad sker efter besiktning?
När garantibesiktningen i sin helhet är avslutad håller besiktningsmannen ett slutsammanträde och informerar om inverkan av utlåtandet för parter. Utlåtandet skickas snarast till beställare och entreprenör. Entreprenören är skyldig och har rätt att åtgärda de fel som noterats av besiktningsman. Beställaren skall göra det möjligt att utföra avhjälpande.
Vad händer om vi missar garantibesiktningen?
Om en garantibesiktning inte verkställs inom garantitiden riskeras fel, som annars åligger entreprenören att avhjälpa, hamna på beställaren/bostadsrättsföreningen. Däremot kan fel som skriftligen reklamerats inom garantitiden tas upp vid en särskild besiktning. Särskild besiktning kan ske inom den 10 åriga ansvarstiden.