Bostadsrättsföreningar har länge haft svårt att balansera underhållskostnader och investeringar i energieffektiviseringar då de oftast ställs mot varandra. Genom att byta perspektiv och ta in professionell hjälp kan ni nå bättre resultat!
Perspektiv
Underhåll ses ofta som något nödvändigt men kostsamt där åtgärderna gärna skjuts på framtiden för att minska den ekonomiska bördan för boenden. Genom att anta att underhåll handlar om att återställa något till dess ursprungliga standard begränsas man till att underhåll alltid är en kostnad.
Underhåll, vilket är något som måste göras, ger samtidigt en möjlighet att utveckla just den detaljen för att på så vis skapa bättre förutsättningar för fastigheten och dess boenden.
När underhållet är aktuellt ges alltså en fantastisk möjlighet att skapa något bättre, något som skapar mer värde för fastigheten och de boende än vad som fanns tidigare.
Många energieffektiviseringslösningar
Marknaden för energieffektivisering har under de senaste åren fullkomligt exploderat av såväl lösningar som aktörer och utförare. I grunden är denna utveckling naturligtvis mycket positiv för både bostadsrättsföreningar som för miljön.
Den stora mängden aktörer och lösningar har dock medfört att det blir allt svårare för såväl köpare som utförare att hålla sig uppdaterade med vilka lösningar som finns till buds och därigenom var man i huvudsak bör rikta sina insatser.
Generellt kan man säga att de stora vinsterna görs i anslutning till där den största mängden energi tillförs eller där stora mängder energi försvinner. Däremot kan ofta många mindre lösningar i många gånger vara mycket kostnadseffektivt om de utförs på rätt sätt.
Från underhållskostnad till investeringar
Vad utgör en investering, och vad utgör en kostnad. En fråga som rent definitionsmässigt kan avgöras, men som i verkligheten ofta kan blir mer svårdefinierad.
Wikipedia definierar investering och kostnad såhär:
Redan av definitionen så är tanken på en investering mer lockande än en kostnad.
Så vad händer när vi redan har kostnader för åtgärder som måste genomföras men väljer att investera ytterligare resurser för att få något extra.
Vi börjar med ett enkelt exempel:
Om jag redan vet att jag ska resa med tåg till en specifik ort, men väljer att köpa till internet under resan för att kunna arbeta. -Är då hela resan eller endast kostnaden för internet investeringskostnaden?
Många skulle argumentera att endast det tillvalet i detta fall är investeringen, och mycket väl så.
När det gäller underhållskostnader,
investeringar och investeringsbedömningar blir uppgiften lite mer komplicerad eftersom alla handlingsalternativ man står inför har olika konsekvenser. Ofta ser handlingsalternativen man ställs inför ut såhär
Att inte göra någonting
Att göra ett mindre ingrepp, eller minsta möjliga
Att göra något mer till en något högre kostnad
Att göra allt man kan vid varje tillfälle
Att veta vad som är rätt för varje fastighet och situation baseras i grunden på tre hörnstenar.
Föreningens investeringsförutsättningar
Fastighetens energianvändning och energiförluster
Föreningens aktuella och kommande underhållsbehov
Investeringsbedömning
Att väga investeringar mot varandra och avgöra vilket alternativ som är mest lämpligt för var enskilt tillfälle är centralt i alla verksamheter. I den absoluta majoriteten av verksamheter är målsättningen att snabbt återfå det investerade kapitalet för därigenom återinvestera överskottet.
Fastigheter i allmänhet och framför allt bostadsrättsföreningar i synnerhet behöver dock ofta anlägga ett något annorlunda perspektiv. Bostadsrättsföreningen ansvarar bland annat för att hålla fastigheten i gott skick samtidigt som den skall tillvarata medlemmarnas intressen är risken för intressekonflikt mellan fastighetens behov och medlemmarnas intressen stort
Medlemmarna vill ha låga avgifter och fastigheten kräver ett visst mått av underhåll.
Underhållskostnader i fastigheter är ofta stora och dessvärre kostsamma. Därtill har många underhållsåtgärder avsevärt mycket längre teknisk livslängd än vad den genomsnittliga medlemmen bor i fastigheten. Detta gör det mer relevant att se på kostnader och investeringar baserat på dess påverkan på fastighetens drifts- och betalningsnetto.
Wikipedia definierar de båda såhär:
Dessa två visar alltså på vilken effekt en investering kommer ha på den enskilda medlemmen. Detta ger ofta en mer rättvis bedömning av investeringar, dess påverkan på kommande underhåll samt hur investeringen har finansierats.
En känslighetsanalys för räntan bör alltid göras för att säkerställa under vilka förutsättningar investeringen förblir lönsam.
Genom att bedöma investeringar baserat på dess påverkan på förenings betalningsförmåga snarare än investeringens kortsiktiga återbetalningstid förflyttas tidshorisonten till fastighetens perspektiv snarare än den boendes.
Ta hjälp redan idag
Som tur är skall man som styrelsemedlem inte vara proffs på varken underhåll, energieffektivsingering eller investeringsbedömning. Man ska vara proffs på att fatta beslut!
Att vara en styrelse i en bostadsrättsförening handlar inte om att vara vare sig vaktmästare eller utförare. Som styrelse är man ledningen för ett mindre fastighetsbolag, där fastighetsvärdet ofta är hundratals miljoner.
Vi på Sefast är en rådgörande part i allt från besiktningar och utredningar till investeringsbedömningar och projektledning. Tillsammans med oss får ni förutsättningarna att driva ert fastighetsbolag på samma vis som de största etablerade aktörerna.
Tillsammans med oss kan ni gå från underhållskostnad till investeringar.
Kontakta oss idag för en gratis konsultation avseende er fastighet!