En kort sammanfattning om rådande lagstiftning avseende krav på underhållsplan för bostadsrättsföreningar och samfälligheter.
Allt du behöver veta om det aktuella juridiska läget avseende lagar om och krav på underhållsplan för er bostadsrättsförening eller samfällighet
Foto: Henrik Montgomery/TT
Lagstiftning avseende krav på underhållsplan för fastigheter samt genomförande av underhåll skiljer sig åt beroende på huruvida föreningen är nybildad eller befintlig. Det skiljer sig även mellan en bostadsrättsförening och en samfällighet. Tyvärr har detta medfört en osäkerhet bland föreningar vad det är som gäller.
Här reder vi ut det aktuella läget.
Vad säger lagen?
Lagtexterna i denna artikel är hämtade ur nedanstående följande lagavsnitt.
Bostadsrättslagen.
Lagen om förvaltning av samfälligheter.
Plan- och Bygglagen.
Direkta länkar till lagtexterna finner ni längst ned i artikeln.
Lag om underhållsplan för nybildad och ombildad bostadsrättsförening
Från och med den 1:a Januari 2024 ändras lagtexten avseende underhållsplan för nya och ombildade bostadsrättsföreningar. Kravet på att upprätta en underhållsplan om 50 år förtydligades därigenom.
3 kap 1a §: ”Den ekonomiska planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet på kort och lång sikt, däribland uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. Av planen ska det också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda. I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.”
Bostadsrättslagen
Lag om underhållsplan för befintlig bostadsrättsförening
För befintliga bostadsrättsföreningar är lagen mindre tydlig avseende kravet på underhållsplan. I texten återfinns inget explicit krav på underhållsplan dock återfinns en tydlig skyldighet att upprätthålla ett gott skick.
7 kap 4 §: “Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.”
9 kap 5 §: “Bostadsrättsföreningens stadgar ska innehålla uppgifter om […] grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus,”
Bostadsrättslagen
Lag om underhållsplan för samfällighet
För samfälligheter är lagen mer utförligt skriven med ett förtydligande från 2003. Detta avser att förtydliga kravet på underhållsplan för gemensamhetsanläggningar.
19§: “Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning.
En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning skall avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen, när gemensamhetsanläggningen
är av kommunalteknisk natur eller annars av större värde samt inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter tillsammans med hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter, eller
tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988).
I de fall som avses i andra stycket skall föreningens styrelse också upprätta en underhålls- och förnyelseplan. Den skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas. Lag (2003:629).”
Lagen om förvaltning av samfälligheter.
Lagtext som gäller samtliga byggnader
Plan- och Bygglagen (PBL)
Alla som äger en fastighet, oavsett om detta är en villa eller en större kommersiell fastighet omfattas av Plan- och Bygglagen(PBL).
8 kap 14 §: “Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.
Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras.“
Plan- och Bygglagen.
Vad betyder lagen?
Lagtexten är väl preciserad för nybildade och ombildade föreningar efter 1:a januari 2024. Där krav på att upprätta en teknisk underhållsplan med ett 50 årigt tidsperspektiv är väl preciserat. Viktigt att beakta är dock att lagtexten inte preciserar vem som bär ansvaret för upprättandet av underhållsplanen vid exempelvis nybyggnation. Därmed är det viktigt för er som nybildad förening att säkerställa vem som bär ansvaret.
För ombildade föreningar är ansvarsfrågan för upprättande av underhållsplanen enklare då det endast finns en part vid ombildningen. D.v.s. den nybildade bostadsrättsföreningen innefattande de aktuella medlemmarna och därmed ansvarar denna för upprättandet av underhållsplanen.
För samfälligheter är lagtexten tydlig så till vida att för föreningens gemensamma byggnader vilka utgör ett större värde för småhusägare skall denna omfattas av en underhålls- och förnyelseplan.
För befintliga bostadsrättsföreningar är lagen utformad på ett sådant vis att ett specifikt dokument omnämns. Dock har fastighetsägaren en skyldighet att
Hålla byggnadsverket i ett vårdat skick så att dess utformning och tekniska egenskaper bevaras
Skylldighet att hålla lägenheter, hus och mark i gott skick
Avsätta medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus
För att lyckas i detta uppdrag är vår starkaste rekommendation att en underhållsplan upprättas.
Varför är det viktigt med en underhållsplan?
Lagen är alltså olika för såväl nybildade som befintliga bostadsrättsföreningar samt avvikande för samfälligheter. Därför är det kritiskt att förstå vilka regler som gäller för just er som förening.
Utöver att förstå vilka lagkrav man omfattas av är det viktigt att förstå varför dessa krav finns. Andemeningen i lagstiftningen är att underhålla befintliga fastigheter för att säkerställa att fastigheter som står här idag även gör så imorgon.
Samtliga tillägg och ändringar av lagtexterna pekar mot att gradvis öka kraven på extern granskning av fastigheterna, dess installationer och underhållsbehov.
Vår bedömning är att underhållsplanen utgör en central del av såväl den ekonomiska planeringen men även ett grundläggande styrdokument för hur byggnaden och dess tekniska egenskaper skall kunna bevaras.
Genom en underhållsplan får föreningen en god överblick över eftersatt, aktuellt och kommande underhållet samt tillhörande kostnader.
Kontakta oss för kostnadsfri rådgivning om just er förening
Länkar till aktuella lagtexter