Under lång tid har fastighetsägare, såväl kommersiella som bostadsrättsföreningar, haft goda förutsättningar i form av låga driftskostnader och kapitalkostnader (räntor). Sällan har förutsättningarna förändrats så snabbt som nu. Ökade driftskostnader i form av energi samt en kraftig inflation vilket driver såväl tjänstekostnader som kapitalkostnader har gjort ett stort avtryck i kassaflödet.
Generellt kan kostnaderna i en bostadsrättsförening delas upp i tre typer av kategorier; drift, finansiering och underhåll / slitage. Som förening är det viktigt att vara långsiktig och sätta fastigheten i centrum, detta görs enklast genom att man som förening arbetar långsiktigt och med en självkostnadsprincip. Självkostnadsprincipen betyder att alla medlemmar betalar för de kostnader som uppstår oaktat om utgiften uppstår under perioden. Detta betyder att slitagekostnader fördelas likt driftskostnader per kvadratmeter och år. På så vis har föreningen alltid kostnadstäckning för de utgifter som uppkommer även om de är periodiska i sin natur.
Driftskostnader är kostnader för daglig drift av fastigheten och utgörs till stora delar av värme, sophantering, fastighetsskötsel eventuell extern förvaltning. Medelvärdet för driftskostnader är 350 kr / kvm, enligt statistiska centralbyrån, och utgörs till största del av uppvärmning och varmvatten.
Under 2021 är den genomsnittliga förbrukningen av energi för värme och varmvatten 10 MWh. För 2023 spås en ökning av driftskostnaderna på omkring 10%.
Finansiering är kostnaden för eventuella lån etc. som föreningen bär.
Underhåll / slitage är kostnaden för det slitage som uppstår i fastigheten men vars kostnader inte uppkommer varje år. Detta kan till exempel vara renovering av fasader, byte av stammar, målning av fönster.
Så tar ni kontroll över kostnaderna och sänker dem
Driftskostnader
De enklaste kostnaderna att ta tag i är löpande driftskostnader. Se över era avtal och kolla att de stämmer med era behov. Detta gäller alla avtal från sophämtning och städ till bredband och telefoni.
Därtill är det en god idé att som förening se över sina energikostnader.
Nedan bild är hämtad från Kungl. Ingenjörsvetenskaps-akademien (IVA) och beskriver hur energin används i flerbostadshus.
Därtill redovisar energimyndigheten ett exempel om Brf Herrgårdshagen, vilka kunde reducera sin energiförbrukning med omkring 50% motsvarande 1000 MWh / år, alltså
1 000 000 kWh.
Fastigheten som föreningen förvaltar är byggd 1984 och har fjärrvärme som värmekälla.
Genom en energiutredning kunde man identifiera flertalet punkter där det fanns vinster att hämta. Bland annat genom förbättrad ventilation med värmeåtervinning. Därtill krävdes injustering av befintligt värmesystem.
Föreningen beskriver de huvudsakliga nycklarna till framgång som:
Föreningen använde sig av en inhyrd projektledare med god sakkunskap om såväl projektering, upphandling och byggledning.
Höga krav på entreprenörerna
Tät uppföljning genom hela projektet.
Underhållskostnad
Underhållskostnader är till sin natur cyklisk, med det menas att den återkommer med jämna mellanrum. Dock återkommer inte kostnaderna varje år vilket kan göra de svåra att förutse.
Genom att ni tar fram en bra underhållsplan där samtliga underhållsåtgärder specificeras och kvantifieras erhålls en överblick av kostnaderna.
Genom att strukturera underhållet får man även möjligheten att genomföra det planerat. På så vis undviker ni akut och eftersatt underhåll samt eventuella följdskador av det uteblivna underhållet, vilka tenderar till att bli mycket kostsamt. Därtill är det bra att ha en genomtänkt plan för hur underhållet skall upphandlas. T.ex. är det en god idé att genomföra underhåll på fönster simultant med att fasaden genomgår underhåll. Detta ger både bättre resultat och lägre kostnader. Genom samling av underhållsåtgärder möjliggörs även bättre projektering och upphandling vilket leder till mindre störning för de boende i fastigheten och färre problem i projekten.
Vill ni veta med om hur just ni kan jobba med underhåll eller energifrågor?
Kontakta oss, så hör vi av oss